 近幾年來，每當(dāng)房地產(chǎn)市場降溫之際，樓市“崩盤論”就會大行其道，而日本成為某種參照。日本房地產(chǎn)泡沫在1991年破裂后，經(jīng)濟(jì)一蹶不振，20年來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍，學(xué)界一直爭論不休。
中日同樣是因?qū)捤傻呢泿耪邔?dǎo)致資金涌入樓市，房價迅速上漲，但不同的是，中日兩國所處的發(fā)展階段不同，人口老齡化和城鎮(zhèn)化率也存在差異。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從房價收入比來看，中國房地產(chǎn)市場確實存在泡沫，但只要國家政策適當(dāng)引導(dǎo)，將投資投機(jī)資金擠出樓市，通過實體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民的收入水平不斷上升，以時間換空間，基本可以消化房地產(chǎn)市場的泡沫成分，實現(xiàn)軟著陸，而不會出現(xiàn)日本式的崩潰。
泡沫破裂致“失去的20年”
日本的房地產(chǎn)泡沫起因，普遍認(rèn)為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值，給日本經(jīng)濟(jì)帶來繁榮的制造業(yè)出口，陷入了困境，要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)成了不二選擇。
于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價、地價開始急速攀升。
從歷史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房價、地價漲幅的三個峰值。但前兩次大漲，日本處在8%以上的經(jīng)濟(jì)高增長期，同時伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有經(jīng)濟(jì)面和自住需求面的支撐，并沒有形成大泡沫。
但到1974年時，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到74.9%，此后20年，日本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程實際上已停滯，此時的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐，由投資性質(zhì)支撐的市場形成了大泡沫。
在日本意識到不動產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展方向后，采取了緊急更正。1990年3月，日本銀行出臺的《控制不動產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)火索。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場崩潰。1992年大藏省又出臺了地價稅，征收額度為財產(chǎn)繼承稅評估值的0.3%，讓已經(jīng)一蹶不振的不動產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控，導(dǎo)致了泡沫的快速破滅。
此外，由于日元升值，外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫，但從1990年起，外資開始撤離日本，許多境外投資機(jī)構(gòu)通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。
日本經(jīng)濟(jì)陷入泥潭至今無法自拔，這20年被稱為“失去的20年”。
中國房地產(chǎn)有望軟著陸
深圳市國土局一位人士在2014年考察日本后發(fā)現(xiàn)，由于交通發(fā)達(dá)，在大東京、阪神、名古屋三大經(jīng)濟(jì)圈工作的日本已婚人士，大多居住在經(jīng)濟(jì)圈周邊的衛(wèi)星城市，但這里的房價僅相當(dāng)于目前中國三四線城市，折合人民幣每平米只有三千多元，而日本2014年的人均GDP是中國的6倍多。
中國樓市是否會重蹈日本覆轍，一直是各方擔(dān)憂的問題。
首先是寬松的貨幣政策，2008年中國推出4萬億后，由于流動性泛濫，大量資金涌入房地產(chǎn)市場，各大城市房價普遍翻倍，房價收入比居高不下，與居民實際購買能力脫節(jié)。
但不同的是，中國政府并未采取日本式的急剎車，而是通過行政調(diào)控手段，貨幣政策松緊有度，出臺限購、限貸等措施，以及加強(qiáng)外匯管理控制國外熱錢流入，有效抑制了投資投機(jī)的蔓延，此后每逢房價上漲期，政府都會調(diào)控，投資投機(jī)水分逐漸擠出，房子逐漸回歸到由剛需支撐的居住本位。
深圳一位龍頭房企高管直言，盡管政府的行政調(diào)控手段，公開遭到了房企和市場人士的批評，但必須承認(rèn)，在保障房制度不完善且房產(chǎn)稅尚未出臺、市場化調(diào)節(jié)手段不健全的情況下，所幸中國政府及時采取調(diào)控手段，有效制止投機(jī)炒作將泡沫進(jìn)一步吹大，否則房地產(chǎn)硬著陸的風(fēng)險很大。
住建部專家秦虹表示，日本在1989年家庭住房戶數(shù)和套數(shù)比是1∶1.3,也就是整個社會的房屋多了13%的總量。日本在70年代的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了76%，而中國目前城鎮(zhèn)總?cè)丝?.3億，城鎮(zhèn)化率53%，還可以提高十幾個百分點(diǎn)，每年新增城鎮(zhèn)的常住人口接近2000萬人，這些新增人口要靠新建住房來解決。
更關(guān)鍵的是，從宏觀面和基本面分析，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正由高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)變，但仍能保持7%以上。當(dāng)前中國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)剛達(dá)到1左右，尚未飽和。我國房地產(chǎn)業(yè)的基本面更接近日本上世紀(jì)70年代初期或中期，而非80年代后期的情形。
盡管中國城鎮(zhèn)化尚未結(jié)束，但另一個不容忽視的問題是，目前中國住房短缺時代已經(jīng)過去，住宅存量奇高，而在需求方面，購房適齡人口(25-49歲)在2015年將達(dá)到峰值，此后步入下行通道，中國的房地產(chǎn)長期拐點(diǎn)臨近。
實際上，這幾年來，中國的房地產(chǎn)泡沫已在局部破裂，如投機(jī)水分過高的溫州，2011年受銀根緊縮和實體經(jīng)濟(jì)下滑影響，被炒高的房價一路重挫，至今沒有恢復(fù)元?dú)?，此外，鄂爾多斯、惠州等三四線城市的房地產(chǎn)，因前期投資過大，房地產(chǎn)供過于求，開始進(jìn)入去泡沫化階段。
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